A proposta de compra de imóvel é o documento que transforma "gostei, vou pensar" em negociação de verdade. Ela registra, por escrito, o que o comprador oferece e em quais condições, e dá ao vendedor algo concreto para aceitar, recusar ou contrapor. Para o corretor, saber como fazer proposta de compra de imóvel evita o problema clássico: conversar semanas por WhatsApp sobre valores e prazos, e no fim descobrir que cada lado entendeu uma coisa diferente. Este guia reúne o conteúdo que uma proposta costuma ter, os erros mais comuns e um esqueleto que você pode adaptar.
Uma observação antes de começar: este texto traz orientação geral. Cada negócio tem particularidades, e o modelo é ponto de partida, não substituto de assessoria jurídica.
O que é a proposta e o que ela não é
A proposta de compra é a oferta formal do comprador. Em geral, ela não é o contrato de compra e venda: é a etapa anterior, em que as partes alinham preço, forma de pagamento e prazos. Depois de aceita, costuma dar origem à minuta do contrato, ao sinal e às certidões.
Também não se confunde com a autorização de venda. A autorização é o documento entre o proprietário e o corretor (ou imobiliária): ela diz que o corretor pode anunciar e intermediar a venda daquele imóvel, em geral com prazo e comissão definidos. A proposta, por sua vez, parte do comprador e é dirigida ao vendedor. Resumindo: a autorização vem de quem vende e dá ao corretor o direito de trabalhar o imóvel; a proposta vem de quem compra e dá ao vendedor uma oferta para responder.
O que uma proposta de compra costuma conter
Uma proposta organizada tem, em geral, estes blocos:
1. Partes. Nome completo, CPF, estado civil e contato do comprador e do vendedor. Se o imóvel pertence a um casal ou a mais de uma pessoa, convém que todos os proprietários constem; quem confere isso, no caso concreto, é o advogado ou o cartório.
2. Identificação do imóvel. Endereço completo, tipo (apartamento, casa, terreno), número da matrícula e cartório de registro, quando disponíveis. Quanto mais preciso, menos chance de ambiguidade.
3. Preço. O valor total oferecido, em números e por extenso.
4. Condições de pagamento. Aqui está o coração da proposta: quanto é à vista, quanto é financiado, quanto é parcelado. Se houver financiamento bancário, vale deixar claro o banco, o valor financiado e que a aprovação do crédito é uma condição. Se houver permuta ou uso de FGTS, isso também entra.
5. Sinal ou arras. O valor pago como garantia da seriedade do negócio, a data e a forma de pagamento. O tratamento do sinal tem consequências, por isso esse ponto merece atenção especial na revisão.
6. Prazos e validade. Até quando a proposta vale, em quantos dias o contrato será assinado, quando será a entrega das chaves ou a transferência.
7. Condições e ressalvas. Por exemplo: a venda depende da aprovação do financiamento, da apresentação de certidões negativas, da desocupação do imóvel, da quitação de débitos de condomínio e IPTU.
8. Assinaturas e data. Comprador e, quando houver aceite, vendedor. Cidade e data de emissão.
Erros comuns que travam o negócio
Alguns deslizes se repetem e custam tempo ou o próprio negócio:
- Valor sem forma de pagamento. "Ofereço R$ 480 mil" não diz nada se não estiver claro quanto entra à vista e quanto depende de banco.
- Imóvel descrito de forma vaga. Só o bairro, sem endereço completo ou matrícula, abre espaço para dúvida.
- Sem validade. Uma proposta sem prazo pode ser "aceita" semanas depois, quando o comprador já mudou de ideia.
- Esquecer um dos proprietários. Se a proposta ignora um dos donos, o aceite pode não valer.
- Condições escondidas. Dependência de financiamento ou de venda de outro imóvel precisa estar escrita, não combinada de boca.
- Tudo só no WhatsApp. Mensagens soltas dificultam provar o que foi oferecido e aceito.
Esqueleto de proposta para adaptar
Abaixo, um esqueleto em texto simples. É um modelo de partida; recomenda-se revisão por advogado antes de assinar.
PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL
Data: __/__/____ Cidade: ________
COMPRADOR(ES)
Nome: ______________ CPF: ____________ Estado civil: ________
Contato: ______________
VENDEDOR(ES)
Nome: ______________ CPF: ____________ Estado civil: ________
IMÓVEL
Endereço completo: ______________________________
Tipo: ________ Matrícula nº: ______ Cartório: ______
PREÇO OFERTADO
R$ __________ (valor por extenso)
FORMA DE PAGAMENTO
- Sinal/arras: R$ ______, em __/__/____, por ________
- Recursos próprios: R$ ______, em __/__/____
- Financiamento bancário: R$ ______ (banco: ______), sujeito à
aprovação do crédito
- FGTS: R$ ______ (se aplicável)
PRAZOS
- Validade desta proposta: até __/__/____
- Assinatura do contrato: até __/__/____
- Entrega das chaves / transferência: __/__/____
CONDIÇÕES
- Apresentação de certidões: ______________
- Imóvel livre e desocupado: sim / não
- Débitos de condomínio e IPTU: ______________
- Outras: ______________
CORRETOR
Nome: ______________ CRECI: ______ Contato: ______
Assinaturas
Comprador: __________________ Vendedor (aceite): ______________
Adapte cada campo ao negócio. Nada neste esqueleto substitui a leitura atenta do contrato definitivo.
Como o Chavix gera a proposta
No Chavix (chavix.com.br), a proposta nasce do negócio que já está cadastrado, com o cliente e o imóvel, e o PDF sai com seu nome, CRECI e contato no cabeçalho. Você não redigita o que o sistema já sabe.
Além da proposta, o Chavix tem modelos de documentos (autorizações, proposta, minuta de compra e venda, recibo de sinal, termo de visita e outros), preenchidos com os dados do cliente e do imóvel, com exportação em PDF ou Word. Os modelos são pontos de partida, e a recomendação de revisão por advogado vale para eles também.
Há ainda a autorização de venda ou locação assinada pelo proprietário no próprio celular, por link, com assinatura com o dedo e registro de data e hora. E um painel de certidões por parte, com a validade de cada uma; CND federal, CNDT e FGTS podem ser emitidas direto no sistema, e a consulta pode ter custo, mostrado antes.
O Chavix é grátis no período de lançamento, sem cartão de crédito, com uma cota justa de uso da IA por conta. Para ver como fica na prática, acesse chavix.com.br.
Perguntas frequentes
Como fazer proposta de compra de imóvel?
Reúna os dados das partes e do imóvel, defina o preço e a forma de pagamento (sinal, recursos próprios, financiamento, FGTS), estabeleça prazos e validade, liste as condições e colha as assinaturas. O esqueleto deste guia serve de ponto de partida.
Qual a diferença entre proposta de compra e autorização de venda?
A autorização de venda é firmada entre o proprietário e o corretor e permite que ele anuncie e intermedie o imóvel. A proposta de compra parte do comprador e é dirigida ao vendedor, com a oferta e suas condições.
A proposta de compra obriga o vendedor a vender?
Em geral, a proposta é uma oferta que o vendedor pode aceitar, recusar ou contrapor. Os efeitos de cada documento dependem do que está escrito e da situação concreta, por isso a revisão por advogado é recomendada.
Preciso de advogado para a proposta?
A proposta costuma ser redigida pelo corretor, mas é prudente que um advogado revise o modelo e, principalmente, o contrato definitivo antes da assinatura.
O modelo do Chavix é suficiente para assinar?
Os modelos são pontos de partida, não substituem assessoria jurídica. Recomenda-se revisão por advogado antes de assinar.